COVID-19 SALGINININ İŞ YERİ KİRALARINDA KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCUNA ETKİSİ
Dr. Öğr. Üyesi M. Tolga Özer (1)
Çin’in Vuhan eyaletinde 01/12/2019’da başlayan Covid-19 salgınına ilişkin ülkemizdeki ilk vaka 10/03/2020’de duyurulmuş, 11 Mart tarihinde ise Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından salgının pandemi haline geldiği ilan edilmiştir. Uzmanlar, salgının yayılmasını engellemek için alınması gereken en önemli tedbirin sosyal mesafenin artırılarak, insanlar arasındaki temasın azaltılması olduğunu sürekli olarak dile getirmektedir. Ülkemizde de bu amaçla vatandaşlar devletin yetkili organları tarafından evde kalmaları yönünde defaatle uyarılmış ve 21/03/2020 tarihli genelgeyle 65 yaş üstü ile kronik hastalığı olan kişilerin, 03/04/2020 tarihli genelgeyle 20 yaş ve altındaki çocuk ve gençlerin(2); daha sonra ise hastalığın yoğun olarak görüldüğü 31 ilde hafta sonlarıyla sınırlı olarak tüm vatandaşların sokağa çıkmaları yasaklanmıştır. Sokağa çıkma yasaklarının yanında; kuaförler, spor salonları, bar ve kafeler gibi çeşitli iş kollarının faaliyetlerinin geçici olarak durdurulması gibi çeşitli tedbirler alınmıştır.
Vatandaşlara evde kalmaları yönünde yapılan uyarılar ve alınan tedbirler salgının yayılmasını önlemekte, ancak kaçınılmaz şekilde ülkedeki ticari hayatı yavaşlatmaktadır. Ticaret hayatındaki kişilerin en büyük endişelerinden biri ise iş yapamamalarına rağmen ödemek durumunda kalacakları kira bedellerinin altından nasıl kalkacaklarıdır. Çalışmamız kapsamında cevabı aranan soru ise bu istisnai dönemde iş yeri kiralarına ilişkin olarak kiracıların sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlü olup olmadıkları, kiracıların başvurabileceği herhangi bir hukuki imkânın bulunup bulunmadığıdır.
Bu bağlamda ilk olarak 26/03/2020 tarihinde Resmî Gazete’de (3) yayınlanan 7726 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesinin içeriği incelenecek, daha sonra idarenin kararıyla faaliyetleri geçici olarak durdurulan iş yerlerine ilişkin sözleşmeler ile salgın döneminde de faaliyetlerini sürdüren/sürdürebilen iş yerlerine ilişkin sözleşmeler ayrı ayrı ele alınacaktır.
A) 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesinin İş Yeri Kiralarına Etkisi
Ülkemizde Covid-19 salgınının başlamasından sonra çıkarılan 7226 Sayılı Kanun’un iş yeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesi şu şekildedir; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz”.
Kira sözleşmelerinde kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir (bkz. TBK. m. 313). Kira bedelinin ödenmemesi, gerekli diğer şartların da bulunması durumunda, kiracının borçlu temerrüdüne düşmesine neden olacaktır. TBK. m. 315‘te ise kiracının temerrüdüne ilişkin özel bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenleme uyarınca; kiracının, kiralananın teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda kiraya veren, ifa için yazılı olarak uygun bir süre tanıması ve bu süre içerisinde kiracının borcunu ifa etmemesi halinde sözleşmeyi feshederek, kiralananı tahliye edebilmektedir4.
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracının tahliye edilmesine imkân veren diğer bir düzenleme ise TBK. m. 352 f. 2’dir. Söz konusu hüküm uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında “kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir”. Kanun koyucunun bu düzenlemeyi getirmesindeki amaç kiracıların, kira bedellerini geç ödemeyi alışkanlık haline getirmesini önlemektir. Buna göre; kiracıya, kira bedelini ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde iki “haklı ihtar” yapılması durumunda, kiraya veren kira dönemi sonunda açacağı bir dava ile taşınmazı tahliye edebilmektedir.
7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinin amacı ise iş yeri kiralarında, kiracıların 01/03/2020 ile 30/06/2020 arasında muaccel olan kira bedellerini ve/veya yan giderleri ödemede temerrüde düşmeleri halinde TBK. m. 315 ve 353 f.2 uyarınca kira sözleşmelerinin feshedilmesini engellemektir. Her ne kadar geçici 2. maddenin lafzında sadece “kira bedelinin ödenmemesi” durumunda sözleşmenin feshedilmeyeceği yer almaktaysa da hükmün amaca uygun olarak yorumlanması ve kira bedelinin dışında, yan giderlerin ödenmesinde temerrüde düşülmesi durumunda da sözleşmenin feshedilmeyeceği kabul edilmelidir.
Geçici 2. madde iş yeri kiralarında 01/3/2020-30/06/2020 dönemine ilişkin kira bedellerinin ifasında temerrüde düşülmesi durumunda TBK. m. 315 uyarınca sözleşmenin feshedilmesini önlediği gibi, kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracılara yapılan ihtarların TBK. m. 353 f. 2 kapsamında değerlendirilmesini de engellemektedir. Bu dönemde işleyen kira bedellerine ilişkin yapılan ihtarlar, TBK. m. 355 f. 2 bağlamında “haklı ihtar” olarak kabul edilemeyecek ve kiracının tahliye edilmesine için imkân vermeyecektir(5).
7226 Sayılı Kanun ile getirilen düzenleme, iş yeri kiralarında Mart başından Haziran sonuna kadar olan 4 aylık periyotta işleyecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda, kira sözleşmesinin feshedilmesini engellemektedir. Ancak, söz konusu düzenleme kiraya verenin bu döneme ilişkin kira alacağını ortadan kaldıran veya kira borcunu ifa etmeyen kiracıların temerrüde düşmesini tamamen engelleyen bir düzenleme değildir. Diğer bir ifadeyle, belirtilen 4 aylık dönem içerisinde kira bedelinin ödenmemesi ve gerekli diğer şartların varlığı halinde kiracıların borçlu temerrüdüne düşmesi mümkündür. Geçici 2. madde sadece borçlu temerrüdünün alacaklıya tanıdığı sözleşmenin feshi hakkının kullanılmasını önlemektedir. Ancak, kiracı aleyhine borçlu temerrüdünün diğer sonuçlarının oluşmasına bir engel oluşturmamaktadır. Bu durumda, belirtilen 4 aylık periyot içerisinde işleyen kira bedellerinin ödenmemesi durumunda TBK. m. 120 uyarınca kiracılardan temerrüt faizi talep edebilmesi mümkün görünmektedir.
B) İç İşleri Bakanlığı’nın Genelgesiyle Faaliyeti Durdurulan İş Yerlerine İlişkin Kira Sözleşmeleri
Covid-19 salgının durdurulması amacıyla İçişleri Bakanlığı tarafından çıkarılan bir genelgeyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16 Mart 2020 saat 24:00’den itibaren durdurulmuştur (6). Faaliyeti durdurulan bu iş yerlerine ilişkin kira sözleşmesinin akıbetinin ne olacağı, kiracıların bu iş yerlerine ilişkin kira bedellerini ödeme yükümlülüklerinin devam edip etmeyeceği ise cevaplanması gereken bir husustur.
Bilindiği üzere, kira sözleşmeleri sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmelerdir. Kira sözleşmelerine bu sürekli borç ilişkisi niteliğini kazandıran ise kiralayanın, kira konusu şeyi sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun şekilde teslim etmenin yanında, sözleşme süresi boyunca kiralananı bu durumda bulundurmakla da yükümlü olmasıdır (bkz. TBK. m. 301). Kiralananda yürütülmesi kararlaştırılan faaliyetin idare tarafından geçici olarak durdurulması ise kiraya verenini TBK. m. 301’den doğan bu sürekli edim yükümlülüğünü ifa etmesini imkânsız hale getirmektedir. Ancak, bu imkânsızlık durumu sürekli değil, geçicidir. Zira söz konusu iş kollarında faaliyet gösterilmesi tamamen değil, sadece salgının yayılmasın önlemek amacıyla geçici olarak durdurulmuştur. Bir borcun ifasını sürekli olarak değil, belirli bir zaman ile sınırlı olarak engelleyen bu gibi durumlar öğretide “geçici ifa imkânsızlığı” olarak isimlendirilmektedir (7).
Hukukumuzda sürekli ifa imkânsızlığının sonuçları düzenlenmesine rağmen (bkz. TBK. m. 136 vd.), geçici ifa imkânsızlığına ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Öğretide ise geçici imkânsızlık halinde ifayı engelleyen durum ortadan kalkana kadar borçludan aynen ifanın talep edilmeyeceği, ancak bu durumun borcu ortadan kaldırmadığı ve borçlunun, borcun ifa edilmemesinin sonuçlarından sorumlu olmaya devam edeceği kabul edilmektedir. Geçici imkânsızlığın borçlunun kusurundan kaynaklanmadığı durumlarda dahi borçlu yüklenmiş olduğu edimi hiç veya gereği gibi ifa etmemesinin kusura bağlı olmayan sonuçlarından sorumlu olacaktır. Örneğin; borçlunun geçici imkânsızlık nedeniyle temerrüde düşmesi durumunda, alacaklı sözleşmeden dönebilecektir. Zira sözleşmeden dönme hakkının kullanılması için mütemerrit borçlunun kusurlu olmasına gerek yoktur8.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bir kararında “geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural “ahde vefa-söze sadakat” ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine “akde tahammül süresi” denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir” diyerek, geçici imkânsızlık durumunda borçlunun ifa yükümlülüğünün sona ermediğini, bununla birlikte ifayı engelleyen durumun tarafların “akde tahammül” sınırını aştığı hallerde sözleşmenin sona erdirilebileceğini kabul etmiştir 9. Her ne kadar sözleşmenin hangi hukuk kurumuna dayanılarak sona erdirilebileceği açıkça belirtilmiş olmasa da karar metninde 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüdü düzenleyen 106. maddesine ilişkin yapılan tartışma nedeniyle, gerekli şartların bulunması durumunda temerrüt hükümleri doğrultusunda dönme hakkının kullanılabileceğinin kabul edildiği anlaşılmaktadır. Şu hâlde; idare tarafından konulan yasak nedeniyle kira konusu taşınmasın en başta sözleşmede belirtilen faaliyetin sürdürülmesine uygun şekilde kiracıya teslim edilememesi durumunda, kiracının borçlu temerrüdü hükümlerine dayanarak, sözleşmeden dönebilmesi mümkündür. Bununla birlikte; faaliyet yasağının taşınmazın tesliminden sonra ortaya çıkması ihtimalinde ve/veya kiracıların sözleşme ilişkisini sona erdirmek yerine başka bir hukuki çözüm istemeleri durumunda hangi hukuki imkân veya imkânlara sahip olduklarının da incelemesi gerekir.
Kiralananın sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak bulundurma borcunun ihlal edilmesi, kiraya verenin ayıptan sorumluluğunu doğurmaktadır. Kiraya verenin ayıptan sorumlu olması kusur şartına bağlanmamıştır. Diğer bir ifadeyle, kiralananın sözleşmeye uygun olarak kullanılmasını engelleyen durumun, kiraya verenin kaynaklanması zorunlu değildir. Bu bağlamda, kiralanın yasal düzenlemeler nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan amaçla kullanılamaması da ayıp olarak değerlendirilmekte ve kiraya verenin sorumluluğunu doğurmaktadır.
Ülkemizde Covid-19 salgınının önlenmesi amacıyla çıkarılan genelge ile birlikte bazı iş kollarının faaliyetleri geçici olarak durdurulmuştur. Bu durumda kiralananda hangi faaliyeti yürüteceğinin sözleşmede kararlaştırılmış olması halinde, faaliyetleri geçici olarak durdurulan iş yerlerine ilişkin olarak kiraya verenin ayıptan sorumluluğundan söz edilebilir10.
Öğretide bazı yazarlar; kiraya verenin ayıbı gidermesinin “imkânsız” olduğu hallerde, kiracının ayıba ilişkin hükümlere başvuramayacağı, bu nedenle Covid-19 salgının nedeniyle idare tarafından getirilen faaliyet yasağı nedeniyle ayıba ilişkin hükümlerin uygulama alanı bulmasının mümkün olmadığı görüşündedir. Gerçekten de kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun olarak kullanılmasını engelleyen durumun kalıcı olması halinde ifa imkânsızlığı söz konusu olacağından, ayıba ilişkin düzenlemeler uygulama alanı bulamayacaktır. Ancak, idare tarafından salgının önlenmesi amacıyla getirilen faaliyet yasağı sürekli değil, geçici bir faaliyet yasağıdır. Yukarıda da açıkladığımız üzere, geçici imkânsızlık durumunda borcu ve buna bağlı olarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle oluşan sorumluluğu sona erdirmemekte, sadece ifaya engel olan durum ortadan kalkana kadar aynen ifa talebinin önüne geçmektedir. Bu nedenle geçici imkânsızlığın, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğunu ortadan kaldırdığı yorumunun yapılabilmesi fikrimizce mümkün değildir. Öğretide de kiraya veren tarafından ayıbın giderilmesinin mümkün olmadığı hallerde ayıptan doğan sorumluluğun ortadan kalkmadığı, bu durumda kiracının ayıbın giderilmesi yerine, diğer seçimlik hakları kullanabileceği kabul edilmektedir11.
Ayıp durumunda kiracıların sahip olduğu seçimlik haklar TBK. m. 306 vd. düzenlenmiştir. Bunlar; ayıbın giderilmesini talep hakkı, ayıbı bizzat onararak, masrafını kiraya verenden talep hakkı, kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi ve sözleşmenin feshidir. Kiracı seçimlik haklarının yanında, ayıp ortadan kalkana kadar kira bedelinden indirim yapılmasını ve kiraya verenin ayıba kusuruyla sebep olması durumunda, ayıp nedeniyle uğramış olduğu zararların tazminini de talep edebilir. TBK. m. 306 f. 2 uyarınca, ayıbın giderilmesini talep hakkı diğer haklar karşısında öncelikli bir konumdadır. Kiracının ayıptan doğan diğer haklara başvurabilmesi için öncelikle kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun bir süre tanıması gerekir.
Bununla birlikte, mevcut durumda idarenin koyduğu geçici faaliyet yasağının kiraya veren tarafından kaldırılması imkânı olmadığından, ayıbın giderilmesini talep hakkının kullanabilmesi mümkün değildir. Bu nedenle, kiraya verene ayıbın giderilmesi için herhangi bir süre tanınmasına gerek olmadan diğer hakların kullanılabilecektir. Ancak, kiracının başvurabileceği haklar da sınırlıdır. Zira faaliyet yasağı sadece idare tarafından kaldırılabileceğinden, kiracının ayıbı bizzat gidererek, masrafını kiraya verenden talep edebilmesi veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilmesi imkânı da yoktur. Bunlara ek olarak; salgın ve bunun sonucunda çıkarılan faaliyet yasağı kiraya verenin kusurundan kaynaklanmadığından, kiraya verenden ayıp nedeniyle tazminat talebinde bulunulabilmesi de mümkün değildir. Bu durumda kiracının elinde kalan haklar, kira bedelinde indirim ve sözleşmenin feshidir.
Kiracının elinde olan ilk imkân TBK. m. 307 uyarınca faaliyet yasağı kalkana kadar kira bedelinden indirim talep etmektir. İndirim talep edebilmesi için kiraya verenin kusurlu olması ise şart değildir, ayıp kiraya verenden kaynaklanmasa dahi indirim talep edilebilmektedir12. Kanun koyucu indirim miktarının “ayıpla orantılı” olacağını hükme bağlamıştır. Bu durumda indirim oranı belirlenirken nisbi yöntem kullanılacak ve ayıp nedeniyle kiralananın sözleşmede öngörülen amaç doğrultusunda kullanılması ne oranda azalıyorsa, indirim de bu oranda yapılacaktır13. Somut olayda, faaliyetleri idare tarafından geçici olarak durdurulan iş yerlerinde sözleşmede öngörülen kullanım amacının yasak süresi boyunca tamamen ortadan kalktığı açıktır. Şu hâlde; kanunda benimsenen nisbi metodun kullanılması durumunda yasak süresi boyunca kiracılardan kira bedeli talep edilemeyecektir. Ancak, faaliyet yasağı boyunca kira bedeli elde edilememesinin kiraya verene ekonomik açıdan vereceği zarar ile kiracının elde edeceği menfaat arasında büyük bir orantısızlık olması durumunda kiracının sözleşmenin feshi yerine bedelde indirim hakkından yararlanarak kira bedelini ödemekten tamamen kurtulmak istemesi TMK. m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması teşkil edebilir. Kiracının elindeki bir diğer imkân ise sözleşmenin feshidir. TBK. m. 306 f. 2 uyarınca; kiralanın sözleşmede öngörülen kullanışlılığını ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan bir ayıbın söz konusu olması durumunda, kiracı fesih hakkını kullanabilmektedir. Sözleşmenin feshi için ayıbın kiraya verenin kusurundan kaynaklanmasına ise ihtiyaç yoktur. Bu bağlamda, idare tarafından faaliyetleri yasaklanan iş kollarının birçoğunun hizmet sektörü içerisinde yer aldığı ve bu sektör açısından birkaç ay iş yapamamanın ekonomik açından büyük zorluklar getirdiği düşünüldüğünde mevcut olayda önemli bir ayıbın söz konusu olduğu söylenebilir.
C) Faaliyeti Süren İş Yerlerine İlişkin Kira Sözleşmeleri
Faaliyeti idare tarafından yasaklanmayan yani faaliyetlerini salgın süresince de sürdürebilen iş yerlerine ilişkin olarak, kiralananın sözleşmede öngörülen amaca uygun olarak bulundurulması yükümlülüğünün ihlali söz konusu olamaz. Bu nedenle kiracıların, kiraya verene karşı temerrüt veya ayıp hükümlerine başvurabilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte, salgın nedeniyle iş hacimlerinde önemli düşün olan bu iş yerlerinin elinde sözleşmenin uyarlanması talep imkânı bulunmaktadır14.
TBK. m. 138 uyarınca; sözleşmenin taraflarınca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu yeni ortaya çıkan durumun borçludan ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede zorlaştırması halinde, hâkimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istenebilmektedir. Dünya üzerinde pandemi haline gelen bir salgın meydana geleceğinin objektif açından öngörülmesi mümkün olmayan bir olay olduğu açıktır. Bu durumda, kiracıların sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemesi onlar açısından ekonomik olarak katlanılamaz hale gelmiş ise sözleşmenin uyarlanması talep edilebilecektir. Ancak unutulmamalıdır ki sözleşme uyarlanırken sadece kiracının değil, kiralayanın da menfaatleri dikkate alınmalıdır. Diğer bir ifadeyle, tarafların menfaatleri arasında bir denge oluşturulmalıdır.
(1) Türk Alman Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı
(2) 22/03/2020’de çıkarılan ek bir genelgeyle kamu veya özel sektörde çalıştığını belgeleyen 18-20 yaş arasındaki kişiler sokağa çıkma yasağından muaf tutulmuştur. Ek Genelge metni için bkz: https://www.icisleri.gov.tr/sokaga-cikma-yasagi-bulunan-18—20-yas-arasindaki genclerle-ilgili-istisnalar.
(3) Bkz. 26 Mart 2020 tarih ve 31080 (mükerrer) sayılı Resmî Gazete.
(4) TBK. m. 315 f. 2 uyarınca, kiracıya ifa için tanınacak süre 10 günden, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise 30 günden az olamaz.
(5) Aksi yönde bkz. Murat Aydoğdu / Ali Haydar Yağcıoğlu, Kovid-19 Salgınının Borç İlişkilerine ve Yargılamaya Etkileri, Adalet Yayınevi, Ankara, s. 210.
(6) Kitabımızın 2. baskısının hazırlandığı dönemde bu yasaklar büyük ölçüde kaldırılmıştır.
(7) Ş. Barış Özçelik, Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukuki İmkânsızlık ve Sonuçları, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014, Cilt 63, Sayı 3, s. 583.
(8) Özçelik, Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukuki İmkânsızlık ve Sonuçları, s. 586 vd.
(9) Karar metni için bkz. Yarg. HGK. T. 28/04/2010, E. 2010/15-193, K. 2010/235. 10 Benzer yönde bkz. Aydoğdu / Yağcıoğlu, Kovid-19 Salgınının Borç İlişkilerine ve Yargılamaya Etkileri, s. 97 vd.
(11) Bu görüşte bkz. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt I/2, İstanbul, 2008, s. 119-120; Murat İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 1, 12 Levha Yayınları, İstanbul, 2014, s. 169; Faruk Acar, Kira Hukuku Şerhi(TBK. m. 299-312), İstanbul, 2013, M. 307, N. 15.
(12) İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 1, s. 203; Acar, Kira Hukuku Şerhi, M. 305, N. 10.
(13) İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 1, s. 203; Acar, Kira Hukuku Şerhi, M. 305, N. 31; Mustafa Alper Gümüş, Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012, s. 130; Cevdet Yavuz / Faruk Acar / Burak Özen, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta Yayınevi, İstanbul, 2014, s. 407.
(14) Bursa BAM 4. HD. önüne gelen bir olayda, TBK. m. 138 uyarınca Covid-19 salgınının etkili olduğu döneme ilişkin olarak iş yeri kira bedellerinin uyarlanabileceğini kabul etmiştir. Karar metni için bkz. Bursa BAM 4. HD. T. 28.09.2020, E. 2020/1103, K. 2020/1008.